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房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

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房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是指從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)為了實(shí)現城市規劃和城市建設(包括城市新區開(kāi)發(fā)和舊區改建)而從事的土地開(kāi)發(fā)和房屋建設等行為的總稱(chēng)。房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著(zhù)在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權益。房地產(chǎn)由于其自己的特點(diǎn)即位置的固定性和不可移動(dòng)性,在經(jīng)濟學(xué)上又被稱(chēng)為不動(dòng)產(chǎn)??梢杂腥N存在形態(tài):即土地、建筑物、房地合一。在房地產(chǎn)拍賣(mài)中,其拍賣(mài)標的也可以有三種存在形態(tài),即土地(或土地使用權)、建筑物和房地合一狀態(tài)下的物質(zhì)實(shí)體及其權益。隨著(zhù)個(gè)人財產(chǎn)所有權的發(fā)展,房地產(chǎn)已經(jīng)成為商業(yè)交易的主要組成部分。購買(mǎi)房地產(chǎn)是一種重要的投資方式。香港房地產(chǎn)較為重視地產(chǎn)風(fēng)水,天師后裔、風(fēng)水大師張金華表示:福地福人居,天人合一,人地相融,適配者即福。

簡(jiǎn)介

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是指在依法取得國有土地使用權的土地上,按照城市規劃要求進(jìn)行基礎設施、房屋建設的行為。因此,取得國有土地使用權是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前提,而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也并非限于房屋建設或者商品房屋的開(kāi)發(fā),而是包括土地開(kāi)發(fā)和房屋開(kāi)發(fā)在內的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。簡(jiǎn)言之,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是指在依法取得國有土地使用權的土地上進(jìn)行基礎設施、房屋建設的行為。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與城市規劃緊密相關(guān),是城市建設規劃的有機組成部分。為了確定城市的規模和發(fā)展方向實(shí)現城市的經(jīng)濟和社會(huì )發(fā)展目標,必須合理地制定城市規劃和進(jìn)行城市建設以適應社會(huì )主義現代化建設的需要。

概念

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是房地產(chǎn)活動(dòng)中一項重要制度,屬于房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通、消費諸環(huán)節中的首要環(huán)節。所謂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),是指在依據《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《城市房地產(chǎn)管理法》)取得國有土地使用權的土地上進(jìn)行基礎設施、房屋建設的行為。作為不動(dòng)產(chǎn),與其他商品的開(kāi)發(fā)相比,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資大、耗力多、周期長(cháng)、高贏(yíng)利、高風(fēng)險的特點(diǎn),使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)在人們的生活中占居越來(lái)越重要的地位,經(jīng)濟越發(fā)達,時(shí)代越進(jìn)步,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的范圍越廣,程度越深,內容越豐富。

開(kāi)發(fā)數據

2012年(壬辰年),全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資71804億元,比上年名義增長(cháng)16.2%扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(cháng)14.9%,增速比1-11月份回落0.5個(gè)百分點(diǎn),比2011年回落11.9個(gè)百分點(diǎn)。其中,住宅投資49374億元,增長(cháng)11.4%,增速比1-11月份回落0.5個(gè)百分點(diǎn),占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為68.8%。

2012年,東部地區房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資40541億元,比上年增長(cháng)13.9%,增速比1-11月份回落0.9個(gè)百分點(diǎn);中部地區房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資15763億元,增長(cháng)18.3%,增速回落1.1個(gè)百分點(diǎn);西部地區房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資15500億元,增長(cháng)20.4%,增速提高0.9個(gè)百分點(diǎn)。

2012年,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積573418萬(wàn)平方米,比上年增長(cháng)13.2%,增速比1-11月份回落0.1個(gè)百分點(diǎn);其中,住宅施工面積428964萬(wàn)平方米,增長(cháng)10.6%。房屋新開(kāi)工面積177334萬(wàn)平方米,下降7.3%,降幅比1-11月份擴大0.1個(gè)百分點(diǎn);其中,住宅新開(kāi)工面積130695萬(wàn)平方米,下降11.2%。房屋竣工面積99425萬(wàn)平方米,增長(cháng)7.3%,增速比1-11月份回落6.8個(gè)百分點(diǎn);其中,住宅竣工面積79043萬(wàn)平方米,增長(cháng)6.4%。

2012年,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購置面積35667萬(wàn)平方米,比上年下降19.5%,降幅比1-11月份擴大4.7個(gè)百分點(diǎn);土地成交價(jià)款7410億元,下降16.7%,降幅擴大6.4個(gè)百分點(diǎn)。

經(jīng)營(yíng)區別

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)是有區別的,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是指依

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的規定,在取得國有土地使用權的土地上進(jìn)行基礎設施、房屋建設的行為。這是《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二條第三款明確的定義。

而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在城市規劃區內國有土地上進(jìn)行基礎設施建設、房屋建設,并轉讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目或者銷(xiāo)售、出租商品房的行為。這是國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理條例》第二條明確定義的。

因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)是有區別的,兩者對主體的資質(zhì)要求是不同的,前者不一定要求具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格,如果有國有土使用權的企業(yè)自建房。而后者就要求具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格。最高人民法院在《民事案件案由規定》中把合資、合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛歸屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)合同糾紛中,所以合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)合同中對主體的資格是有要求的,至少要求一方當事人具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資格,但實(shí)踐中經(jīng)營(yíng)有把具有房屋預租性質(zhì)的自建房(非商品房)合建合同糾紛當作房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)合同糾紛,而要求自建房合建合同的一方當事人具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格,就是因為沒(méi)有把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)區別開(kāi)來(lái)。由于合資、合作房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)合同是屬于房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的合同關(guān)系,必然涉及到轉讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目或銷(xiāo)售、出租商品房的行為。

我國房地產(chǎn)法律法規對開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)是有主體資格要求的,因而合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)合同的當事人一方必須具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格,這是對此類(lèi)合同的主體資格要求。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)涉及到國家的重要產(chǎn)業(yè),對國民經(jīng)濟有重要影響,資金投入量很大,重要的是涉及到土地資源的利用,所以國家對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的資格是有嚴格的要求,不具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格的企業(yè)不能進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)?!吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十九條和國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理條例》第二章就此有特別規定。而自《中華人民共和國合同法》頒布后,對合同的主體資格要求絕大多數合同沒(méi)有特別要求,在這一點(diǎn)上,合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)合同與其它類(lèi)型合同是有區別的。

前景

房地產(chǎn)業(yè)大趨勢是供不應求我國房地產(chǎn)行業(yè)的主要矛盾的主要方面是增加供給,滿(mǎn)足需求。

從2013年1-3月總資金來(lái)源構成情況來(lái)看,國內貸款占房地產(chǎn)資金來(lái)源的19%,利用外資占比低于1%,自籌資金占38%,其他資金占43%。從3月單月總資金來(lái)源構成情況來(lái)看,國內貸款占房地產(chǎn)資金來(lái)源的15%,利用外資占比不到1%,自籌資金占35%,其他資金占49%。

相比2013年1-2月數據,其他資金累計占比較上一數據基數期增加3個(gè)百分點(diǎn)。

2013年3月份國房景氣指數比上月回落0.36點(diǎn),一季度,全國土地市場(chǎng)量跌價(jià)漲,后續商品房供應量堪憂(yōu);房地產(chǎn)投資增速明顯回落,新開(kāi)工面積再次負增長(cháng);商品房銷(xiāo)售增幅出現下滑,價(jià)格增幅放緩??傮w而言,潛在供應依然偏緊。

2013年一季度多項指標回落,主要是前兩月突增因素明顯,從整體看,一季度市場(chǎng)依舊保持平穩走勢,預計隨著(zhù)調控政策細則在各地的逐步落實(shí),房地產(chǎn)行業(yè)將出現調整,市場(chǎng)銷(xiāo)售在二季度會(huì )繼續回落。

開(kāi)發(fā)類(lèi)型

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)包括土地開(kāi)發(fā)和房屋開(kāi)發(fā)。

土地開(kāi)發(fā)

土地開(kāi)發(fā)主要是指房屋建設的前期工作,主要有兩種情形:一是新區土地開(kāi)發(fā),即把農業(yè)或者其他非城市用地改造為適合工商業(yè)、居民住宅、商品房以及其他城市用途的城市用地;二是舊城區改造或二次開(kāi)發(fā),即對已經(jīng)是城市土地,但因土地用途的改變、城市規劃的改變以及其他原因,需要拆除原來(lái)的建筑物,并對土地進(jìn)行重新改造,投入新的勞動(dòng)。

房屋開(kāi)發(fā)

就房屋開(kāi)發(fā)而言,一般包括四個(gè)層次:第一層次為住宅開(kāi)發(fā);第二層次為生產(chǎn)與經(jīng)營(yíng)性建筑物開(kāi)發(fā);第三層次為生產(chǎn)、生活服務(wù)性建筑物的開(kāi)發(fā);第四層次為城市其他基礎設施的開(kāi)發(fā)。

開(kāi)發(fā)原則

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基本原則是指在城市規劃區國有土地范圍內從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)并實(shí)施房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理中應依法遵守的基本原則。依據我國法律的規定,我國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基本原則主要有:

開(kāi)發(fā)原則

依法在取得土地使用權的城市規劃區國有土地范圍內從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的原則。

在我國,通過(guò)出讓或劃撥方式依法取得國有土地使用權是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前提條件,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須是國有土地。我國另一類(lèi)型的土地即農村集體所有土地不能直接用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),集體土地必須經(jīng)依法征用轉為國有土地后,才能成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地。

城市規劃的原則

城市規劃是城市人民政府對建設進(jìn)行宏觀(guān)調控和微觀(guān)管理的重要措施,是城市發(fā)展的綱領(lǐng),也是對城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)行合理控制,實(shí)現土地資源合理配置的有效手段??茖W(xué)制定和執行城市規劃,是合理利用城市土地,合理安排各項建設,指導城市有序、協(xié)調發(fā)展的保證。

統一原則

堅持經(jīng)濟效益、社會(huì )效益和環(huán)境效益相統一的原則。

經(jīng)濟效益是房地產(chǎn)所產(chǎn)生的經(jīng)濟利益的大小,是開(kāi)發(fā)企業(yè)賴(lài)以生存和發(fā)展的必要條件。社會(huì )效益指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)給社會(huì )帶來(lái)的效果和利益。環(huán)境效益是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對城市自然環(huán)境和人文環(huán)境所產(chǎn)生的積極影響。以上三方面是矛盾統一的辯證關(guān)系,既有聯(lián)系,又有區別,還會(huì )產(chǎn)生沖突。這就需要政府站在國家和社會(huì )整體利益的高度上,進(jìn)行綜合整合和管理。

綜合開(kāi)發(fā)原則

應當堅持全面規劃、合理布局、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設的原則。

即綜合開(kāi)發(fā)原則。綜合開(kāi)發(fā)較之以前的分散建設,具有不可比擬的優(yōu)越性。綜合開(kāi)發(fā)有利于實(shí)現城市總體規劃,加快改變城市的面貌;有利于城市各項建設的協(xié)調發(fā)展,促進(jìn)生產(chǎn),方便生活,有利于縮短建設周期,提高經(jīng)濟效益和社會(huì )效益。

符合政策原則

國家產(chǎn)業(yè)政策、國民經(jīng)濟與社會(huì )發(fā)展計劃的原則。

國家產(chǎn)業(yè)政策、國民經(jīng)濟與社會(huì )發(fā)展計劃是指導國民經(jīng)濟相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基本原則和總的戰略方針,房地產(chǎn)業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)應受?chē)耶a(chǎn)業(yè)政策、國民經(jīng)濟與社會(huì )發(fā)展計劃的制約。

開(kāi)發(fā)條件

開(kāi)發(fā)主體合法

進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的單位和個(gè)人,首先應取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資格

。如果是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),則應依照《城市房地產(chǎn)管理法》規定的條件設立,向工商行政管理部門(mén)申請登記,并取得營(yíng)業(yè)執照。

使用權

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主體必須通過(guò)《城市房地產(chǎn)管理法》規定的合法途徑(出讓和劃撥),取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地使用權。用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地,必須權屬清晰,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主體擁有《國有土地使用證》。

《城市房地產(chǎn)管理法》第28條規定:“依法取得的土地使用權,可以依照本法和有關(guān)法律、行政法規的規定,作價(jià)入股,合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)?!?/span>

在規定的期限內動(dòng)工

以出讓方式取得土地使用權進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的,必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限開(kāi)發(fā)土地。超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿(mǎn)一年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的,可以征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費;滿(mǎn)二年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的,可以無(wú)償收回土地使用權。但是,因不可抗力,或者政府、政府有關(guān)部門(mén)的行為,或者動(dòng)工開(kāi)發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工開(kāi)發(fā)遲延的除外。

主要流程

為給那些欲進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的公司對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程有一個(gè)初步的了解,現將房地產(chǎn)工程項目的行政審批辦理流程簡(jiǎn)要說(shuō)明如下。 一個(gè)完整的房地產(chǎn)項目從開(kāi)始到竣工,大致可以分以下三大部分。

第一部分

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的準備工作在報行政機關(guān)審批之前,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應辦理好土地出讓手續,委托有資質(zhì)的勘察設計院對待建項目進(jìn)行研究并制作報告書(shū),應附有詳細的規劃設計參數和效果圖,并落實(shí)足夠的開(kāi)發(fā)資金。

第二部分

行政審批部分根據我國當前法律、法規、規章,房地產(chǎn)建設項目的行政許可程序一般共分六個(gè)階段:1)選址定點(diǎn);2)規劃總圖審查及確定規劃設計條件;3)初步設計及施工圖審查;4)規劃報建圖審查;5)施工報建;6)建設工程竣工綜合驗收備案。

一、選址定點(diǎn)階段。此階段一般辦理以下事項:

1、計委(發(fā)改委)審查可行性研究報告和進(jìn)行項目立項。

2、國土資源局進(jìn)行土地利用總體規劃和土地供應方式的審查。

3、建委辦理投資開(kāi)發(fā)項目建設條件意見(jiàn)書(shū)。

4、環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項目環(huán)保意見(jiàn)書(shū)(表)。

5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設工程相關(guān)專(zhuān)業(yè)內容和范圍進(jìn)行審查。

6、規劃部門(mén)辦理項目選址意見(jiàn)書(shū)。

二、規劃總圖審查及確定規劃設計條件階段,此階段辦理以下一般事項:

1、人防辦進(jìn)行人防工程建設布局審查。

2、國土資源局辦理土地預審。

3、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對建設工程相關(guān)專(zhuān)業(yè)內容和范圍進(jìn)行審查。

4、規劃部門(mén)對規劃總圖進(jìn)行評審,核發(fā)《建設用地規劃許可證》。

5、規劃部門(mén)確定建設工程規劃設計條件。

三、初步設計和施工圖設計審查,此階段辦理以下一般事項: 1、規劃部門(mén)對初步設計的規劃要求進(jìn)行審查。

2、公安消防支隊對初步設計的消防設計進(jìn)行審查。

3、公安局交警支隊對初步設計的交通條件進(jìn)行審查。

4、人防辦對初步設計的人防設計進(jìn)行審查。

5、國土資源局進(jìn)行用地預審。

6、市政部門(mén)、環(huán)保局、衛生局、地震局等相關(guān)部門(mén)對初步設計的相關(guān)專(zhuān)業(yè)內容進(jìn)行審查。

7、建委制發(fā)初步設計批復,并對落實(shí)初步設計批準文件的要求進(jìn)行審查。

8、建委對施工圖設計文件進(jìn)行政策性審查,根據業(yè)主單位意見(jiàn),核發(fā)技術(shù)性審查委托通知單。

9、建委根據施工圖設計文件審查機構發(fā)出的《建設工程施工圖設計文件審查報告》,發(fā)放《建設工程施工圖設計文件審查批準書(shū)》。

四、規劃報建圖審查階段,此階段辦理以下一般事項:

1、公安消防支隊進(jìn)行消防設計審查。

2、人防辦進(jìn)行人防設施審查。

3、建委、市政部門(mén)、園林局、環(huán)保局、衛生局按職責劃分對相關(guān)專(zhuān)業(yè)內容和范圍進(jìn)行審查。

4、規劃部門(mén)對變更部分的規劃設計補充核準規劃設計條件,在建設單位繳納有關(guān)規費后,核發(fā)《建設工程規劃許可證》(副本)。

五、施工報建階段,此階段辦理以下一般事項:

1、建設單位辦理施工報建登記。

2、建設方對工程進(jìn)行發(fā)包,確定施工隊伍。招標類(lèi)工程通過(guò)招標確定施工隊伍,非招標類(lèi)工程直接發(fā)包。

3、建委組織職能部門(mén)對工程開(kāi)工條件進(jìn)行審查,核發(fā)《建筑工程施工許可證》。六、商品房預售許可階段,此階段辦理以下一般事項:

由房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理預售登記,核發(fā)《商品房預售許可證》。開(kāi)發(fā)企業(yè)申請辦理《商品房預售許可證》應當提交下列證件(復印件)及資料:

1、以下證明材料:

(1)已交付全部土地使用權出讓金,取得土地使用權證書(shū);

(2)持有建設工程規劃許可證和施工許可證;

(3)按提供預售的商品房計算,投入開(kāi)發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上,并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。

2、開(kāi)發(fā)企業(yè)的《營(yíng)業(yè)執照》和資質(zhì)等級證書(shū);

3、工程施工合同;

4、商品房預售方案。預售方案應當說(shuō)明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內容,并應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖。

七、建設工程竣工綜合驗收備案階段,此階段辦理以下一般事項:

1、建筑工程質(zhì)量監督站(機構)對建設單位提供的竣工驗收報告進(jìn)行備案審查。

2、財政部門(mén)對建設項目應繳納的行政事業(yè)性收費和基金進(jìn)行核實(shí)驗收。

3、規劃部門(mén)、市政部門(mén)、水利局、環(huán)保局、文化局、衛生局、公安消防支隊、園林局以及其他需要參加驗收的部門(mén),按照法律、法規、規章的有關(guān)規定對相關(guān)專(zhuān)業(yè)內容和范圍進(jìn)行驗收。規劃部門(mén)根據上述部門(mén)和本部門(mén)驗收情況核發(fā)《建設工程規劃許可證》(正本)。

4、建委綜合各部門(mén)驗收、審查意見(jiàn),對符合審核標準和要求的,出具建設工程項目竣工綜合驗收備案證明;不符合標準或要求的,作退件處理并要求限期整改。

第三部分

房地產(chǎn)項目權屬初始登記階段 1、由房管局核準新建商品房所有權初始(大產(chǎn)權證)登記。

2、開(kāi)發(fā)商應提交材料:

(1)申請書(shū);

(2)企業(yè)營(yíng)業(yè)執照;

(3)用地證明文件或者土地使用權證;

(4)建設用地規劃許可證;

(5)建設工程規劃許可證;

(6)施工許可證;

(7)房屋竣工驗收資料

(8)房屋測繪成果;

(9)根據有關(guān)規定應當提交的其他文件。

以上幾個(gè)階段,需增加或減少的相關(guān)事項及時(shí)限,各地根據實(shí)際情況,會(huì )有不同的差異。各個(gè)程序的辦理時(shí)間,絕大部分都少于15天,一般在7天內。所需要的費用,由于相當部分屬于地方收費,所以就不再明細列表,更何況相對于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所獲得的利潤,行政審批費用可以忽略不計。

1.政府部門(mén)的項目計劃批復

2.規劃部門(mén)的選址意見(jiàn)書(shū)、用地規劃許可證、規劃許可證

3.持規劃許可證到土地部門(mén)辦理辦土地使用證(通過(guò)劃撥、協(xié)議出讓、掛牌、拍賣(mài))

4.持以上所有證件到建設主管部門(mén)辦理施工項目開(kāi)工許可證(辦開(kāi)工許可證前要進(jìn)行工程項目招投標、項目經(jīng)營(yíng)許可證并具備開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)資質(zhì))

5.再持以上辦理好的證件到規劃部門(mén)辦理施工放線(xiàn)手續

6.具備以上條件可以開(kāi)工

資質(zhì)等級

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)分為一級、二級、三級、四級和暫定資質(zhì)

一級:注冊資金5000萬(wàn)人民幣

二級:注冊資金2000萬(wàn)人民幣

三級:注冊資金800萬(wàn)人民幣

四級:注冊資金100萬(wàn)人民幣

貸款方式

鑒于購房者獲得的房屋期權可設定抵押,則開(kāi)發(fā)商擁有的房屋期權也應該可以設定抵押。上海市人民政府第76號令《上海市房地產(chǎn)抵押辦法》第三條就規定了“房屋期權包括房屋建設期權和預購商品房期權”,即依法生效的建設工程總承包合同,建設工程施工總承包合同約定開(kāi)發(fā)商某一時(shí)間獲得建成房屋的權利可設定抵押。建設銀行上海分行曾經(jīng)嘗試以開(kāi)發(fā)商與施工單位簽定的合法生效的建筑工程承包合同為依據,按在建項目分部工程完成工程量分段設定抵押權,分段遞增抵押物,并按約定的抵押額分次發(fā)放貸款。

管理工作

項目管理組織是在整個(gè)項目中人事各種管理工作人員的組合。在整個(gè)房地產(chǎn)項目管理工作中,由于業(yè)主、承包商(包括分包商)、設計單位、設備和材料的供應單位、監理單位等都有自己的項目經(jīng)理部和人員,他們之間的各種管理工作的任務(wù)、責任和權力的劃分,以及他們之間的各種聯(lián)系,共同形成項目管理組織系統。在這個(gè)項目管理組織系統中,業(yè)主建立的項目管理組織(項目經(jīng)理部)居于整個(gè)項目組織的中心位置,在整個(gè)項目的實(shí)施過(guò)程中起頭決定性的作用。 在項目壽命期內,可將項目劃分為若干個(gè)階段,而每一個(gè)階段都有相應的管理工作。

1、前期策劃階段。該階段項目者作為咨詢(xún)工程師為業(yè)主決策提供可供參考的信息、意見(jiàn)和建議。

2、設計和計劃階段

3、招標投標。

4、項目施工階段。在這個(gè)階段,主要是進(jìn)行施工準備和施工過(guò)程中的“三控制,兩管理,一協(xié)調”等方面的工作,保證項目目標的順利實(shí)施。

5、欺瞞宣。這一工作主要是針對商業(yè)性房地產(chǎn)項目而言,其主要工作如下:

(1)項目產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)計劃的策劃(這一工作是在項目前期工作的基礎上進(jìn)行的)。

(2)項目產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)計劃的考核與評價(jià)。

(3)項目控制與調整。

6、項目后期管理

轉讓途徑

股權轉讓

股價(jià)可以由雙方議定(但是涉及國有股權時(shí)有特別規定),可以全部轉讓股權,也可部分轉讓?zhuān)鶕?shí)際情況而定;通過(guò)股權轉讓的形式從而達到項目轉讓的目的在中國當今采用較多,據統計,約占項目轉讓的85%。正是由于這個(gè)原因,本網(wǎng)站側重點(diǎn)在于項目的股權轉讓和公司產(chǎn)權轉讓。

項目單體轉讓

由于這種轉讓形式受《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》等有關(guān)法律規定約束太多,實(shí)踐中較少采用;

合作合伙經(jīng)營(yíng)

這種形式風(fēng)險較大,除了市場(chǎng)的因素外,更多的是雙方的誠信;

四是融資,這種形式要看具體的項目而定,例如項目的周期、項目的盈利預期等。

合作注意

(1)要明確合作各方的開(kāi)發(fā)資質(zhì)或取得資質(zhì)的相應責任;

(2)約定先合伙或合作、后成立項目公司的方式,其承擔民事責任方式先后不同;要明確先后的權利義務(wù)關(guān)系及辦理相應手續的責任主體;

(3)組成項目公司合作開(kāi)發(fā)的,要明確注冊資本投入方式以及注冊資本與投資總額的差異的處理對策及相應的責任;

(4)以土地使用權入股組成項目公司的,土地使用權須作評估;

(5)以籌建處或其它名義合作開(kāi)發(fā)的,須使之成為能獨立承擔權利義務(wù)的其它經(jīng)濟組織,并明確合作籌建各方的權利義務(wù);

(6)合作開(kāi)發(fā)一方以土地使用權作為合作投資的,應辦理土地使用人和使用性質(zhì)的變更登記手續,并明確有關(guān)費用的承擔方式和責任人;

(7)一個(gè)地塊上合作開(kāi)發(fā)涉及幾個(gè)性質(zhì)不同的項目,應分別立項、分別進(jìn)行審批并辦理不同的證照;

(8)合作開(kāi)發(fā)各方的投資回報的方式,應按是否以開(kāi)發(fā)項目的房屋為標的分別規定權利義務(wù),投資回報系約定分房的,應明確房屋分配的具體辦法;投資回報系分配利潤的,應約定利潤的計取方式;

(9)合作開(kāi)發(fā)合同應約定建筑面積增加時(shí)的政府批準手續和增加面積的成本,增加分擔及面積分配方式;

(10)合作開(kāi)發(fā)合同由于需辦理相關(guān)手續,往往效力待定,合作合同應具體約定一旦合同被確認無(wú)效或不生效時(shí)的具體處理方法。

成本費用

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目有關(guān)的管理費用、銷(xiāo)售費用和財務(wù)費用:

管理費用

可按項目開(kāi)發(fā)成本構成中前1—6項之和為基數,按3%左右計算。

銷(xiāo)售費用

它指開(kāi)發(fā)建設項目在銷(xiāo)售產(chǎn)品過(guò)程中發(fā)生的各項費用以及專(zhuān)設銷(xiāo)售機構或委托銷(xiāo)售代理的各項費用。主要包括以下三項:

(1)廣告宣傳費。約為銷(xiāo)售收入的2%一3%;

(2)銷(xiāo)售代理費。約為銷(xiāo)售收入的1.5%一2%;

(3)其他銷(xiāo)售費用。約為銷(xiāo)售收入的0.5%一1%。以上各項合計,銷(xiāo)售費用約占銷(xiāo)售收入的4%一6%。

財務(wù)費用

它指為籌集資金而發(fā)生的各項費用,主要為借款利息和其他財務(wù)費用(如匯兌損失等)。

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